“擠”牙膏賣樓

地產商賣樓，一般都會搵地產代理。地產代理客路廣、有足夠人手“湊客”、有銷售技巧。此外，賣方一般都希望營造 "供不應求" 的氣氛，所以須要代理搏命搵客收票，減低銷售首日“有貨剩” 的風險。

所謂“擠牙膏”賣樓就係儘量希望每次放售的單位都可以短視間內被認購。發展商出一口價，有買家接，發展商就可以對外宣布單位非常搶手，並在下一輪的銷售加價。

先回顧上週的文章內提到的三個重要文件以及其相關法規：
1）售樓說明書：即是樓書，法例第25條寫明要在出售日期的最少7日前提供比公眾免費領取。
2）價單：法例第32條寫須要在出售日的最少3日前提供比公眾免費領取。
3）銷售安排：法例第47條寫須要在出售日的最少3日前提供比公眾免費領取。

此外按一手條例第34條要求，地產代理在價單公佈後才可以開始“撈客” (General expression of intent)。但因為法例沒有要求價單要與銷售安排同日公佈的關係，發展商可以先公佈價單，待向地產代理了解實際收票情況後，才決定放售單位數目。

雖然話透過上述安排，發展商可以睇定黎放，但入票人士有可能三心二意，所以都要速戰速決。以下是2017年三個新盤的價單、銷售安排及首日實際認購情況：

		發出日期	單位數量	小計	首日實際認購
啟德一號（二期）	價單1號	2017/1/5	125	125
（中海外）	價單2號	2017/1/10	63	188
	銷售安排	2017/1/10	(188)	0	188
柏傲灣	價單1號	2017/1/13	197	197
（新世界）	價單2號	2017/1/16	203	400
	銷售安排	2017/1/16	(400)	0	400
啟德嘉匯	價單1號	2017/2/9	180	180
（嘉華）	價單2號	2017/2/13	98	278
	銷售安排	2017/2/14	(208)	70	208

三個盤的首日銷售都沽清，"擠" 出須要的牙膏。

賣樓及一手條例

香港人最關心的，除左股市就係樓市。近半年的政府賣地新聞之中，最令人印象深刻的都是與中資有關，一個是由海航帶頭令地價破萬的啟德地皮s (注: 4幅)，另一個是由內房龍光地產+合景泰富聯手催生的鴨脷洲地王 (地價過兩萬! )。

郁下都過千萬既樓，同我呢種小市民係“大纜都扯唔埋”。不過基於湊熱鬧心理同埋可以搵話題吹水，都想了解多少少。

先由法例講起，新聞經常提到的 “一手條例” 是什麼？

"一手條例" 是《香港法例》第621章的《一手住宅物業銷售條例》，在2013年5月底實施，對銷售程序作出規管。當中包括：

1. 提高資訊透明度：價單、銷售安排、樓書、成交紀錄冊等...統統都可以在樓盤專頁上查閱。
2. 打擊不良銷售手法：要求列明單位實際呎數、樓書字型及大小，列明失實陳述、傳布虛假或具誤導性資料的罰則等。

以下簡單介紹幾個重要文件：

• 價單：列明每個單位幾大（如送幾多呎窗台等），售價幾多，折扣點計。法例要求每一張價單需要包括多少個單位 (此要求日後另有文章討論)。
• 銷售安排：指明邊日、幾點、邊度、邊D單位放售。此外，安排須包括 “購買物業的先後次序” 的方法，比如抽籤。(日後另有文章談論銷售安排)
• 樓書：有各種平面圖、單位間隔、牆身幾厚等等...

一手條例出現後，賣樓透明度高左，規範左。雖然現時社會有聲音話一手條例係”無牙老虎“，但比起以前已經進步好多。

食肆運作(2) - PLU 及 SKU

(圖片取自網路)

要看一間食肆賺不賺錢，最基本、最簡單就是看總收入減總支出。

但如果要看個別菜色的盈利(率)，睇大數是看不到的。要仔細看的話就要從每個菜單著手，如果食肆有電子化的話相對所需時間會減省很多。

從菜單著手的意思是，從菜單上每個可給顧客點選的產品著手，食肆一般都會就每一個菜色給一個獨一無二的PLU (Price Lookup Number)。 負責落單的侍應在操作電子系統時，便是以這些已被預先設定好的PLU進行。

這些PLU 已被預設售價及所需的材料。其預設售價會被用以打出發票/收據，材料就會連結到倉庫系統 (但就我所知香港很多食肆都不會連自倉庫系統，這是另一個題目)用作成本監控。

以上圖老麥的一個$21 套餐為例，當顧客前去收銀處點餐俾錢時，收銀打張單出黎，總共有三個PLU (6件麥樂雞、中薯條、芬達)。在系統角度來說是三個不同的PLU, 各有相應售價。比如說"6件麥樂雞"是1002, "中薯條"是1012, "套餐芬達"是1023。 顧客在收銀處點餐後廚房出Order 紙，廚房執好之後送至前檯由顧客取走。

"中薯條"這個產品所需的材料有薯條、紙殼、茄汁及鹽。理論上來說老麥可以在這4項材料給予相應的SKU (Stock Keeping Unit) 號碼，比如薯條可能是5001, 紙殼是5101, 茄汁是5201, 鹽是5202。

文章稍長，下篇續談Recipe management (菜單管理) 

食肆運作(1) - 落單電子化

食肆的點菜紙如何影響店舖營運?

記得中學去大排檔食晏，睇完餐牌然後叫伙計埋黎落"Order". 伙計用速寫方法寫落張紙仔然後交比廚房煮，再順手開張"只有金額的發票"比我。如果無漏單的話，通常好快就有得食。食完叫伙計埋單，伙計收錢交比收銀，找埋錢就走人。

現時大部分食肆的點菜流程已有一定程度的電子化，以我最近食的一間小店為例，點菜紙取代了 "只有金額的發票"，上面除了有金額外，還有日期、時間、負責開單的職員名稱、客人點選的食品名稱，以及檯號。

比較起來，電子化的點餐紙資料詳細，但在流程上起了什麼實際作用？對店舖營運有何影響？

連鎖食肆如老麥、大家樂等，其點餐的電腦系統連結至廚房的打單機。當客人確認點餐及付款後，廚房的打單機就列印出菜色名稱、檯號及某些特別要求 (如大家樂的"外賣" 需要由廚房負責轉外賣盒)。廚房師傅跟單執料，整好就張打單紙丟走，張食品端出由樓面傳菜。這個電子化流程有數個好處，1. 省時;  2. 伙計不用走來走去，各自專注做自己野(SoD - Segregation of duties)，提升整體營運效率; 3. 方便清收銀機對數;  4. 儲數據做庫存管理 (可有效減少庫存) 及其他統計分析 (如受歡迎菜色、食材消耗等)。

現在有部份餐廳，如"牛角"，提供平板電腦給顧客自己點菜，侍應可以做少樣野，即是可以請少個人。老闆實鍾意，但以顧客角度來看，不見得服務質素會提升。